¿Vender una vivienda y seguir viviendo en ella? Así funciona la nuda propiedad
La nuda propiedad permite transmitir la propiedad de una vivienda y, al mismo tiempo, conservar el derecho a utilizarla y disfrutar de ella. Esta fórmula separa dos derechos que normalmente se concentran en el propietario: la nuda propiedad, que pasa al comprador, y el usufructo, que puede mantenerse en manos del vendedor.
Se trata de una operación inmobiliaria que puede interesar tanto a quienes buscan obtener liquidez a partir de una vivienda como a quienes desean adquirir un inmueble con una perspectiva de futuro. Como en cualquier operación de estas características, es necesario conocer bien sus implicaciones jurídicas, fiscales y económicas antes de formalizarla.
¿Qué es exactamente la nuda propiedad?
La plena propiedad de una vivienda puede dividirse entre la nuda propiedad y el usufructo.
La persona que adquiere la nuda propiedad pasa a ser propietaria del inmueble, pero no puede utilizarlo mientras permanezca vigente el usufructo. Por su parte, el usufructuario conserva el derecho de uso y disfrute de la vivienda.
En una de las modalidades más habituales, el propietario vende la nuda propiedad y se reserva un usufructo vitalicio. De esta forma, recibe el importe acordado por la venta y puede continuar viviendo en la vivienda durante toda la duración del usufructo. El comprador, mientras tanto, adquiere la propiedad del inmueble, aunque deberá esperar a la extinción del usufructo para disponer del pleno dominio. (Notariado)
El usufructo no tiene por qué ser necesariamente vitalicio: también puede establecerse por un periodo determinado, según las condiciones pactadas en la operación.
¿Qué obtiene quien vende la nuda propiedad?
Para el vendedor, una de las principales características de esta operación es que puede obtener una cantidad de dinero por la transmisión de la nuda propiedad sin tener que abandonar inmediatamente la vivienda.
El usufructuario mantiene el derecho de uso y disfrute. En el caso de una vivienda, esto significa que puede continuar residiendo en ella. Además, el usufructo permite, en determinadas circunstancias, arrendar el inmueble y percibir las rentas. (Notariado)
Por tanto, la operación puede permitir transformar parte del valor patrimonial de una vivienda en liquidez manteniendo el derecho de uso que se haya establecido en la escritura.
No obstante, es importante tener en cuenta que el vendedor deja de ser propietario de la vivienda. Lo que conserva es el derecho de usufructo en los términos establecidos en la operación.
¿Qué obtiene quien compra la nuda propiedad?
Para el comprador, la operación supone adquirir la propiedad de un inmueble, aunque inicialmente no pueda utilizarlo como propietario pleno.
El comprador se convierte en nudo propietario y, cuando se extingue el usufructo, se consolida el pleno dominio. Si se trata de un usufructo vitalicio, esta consolidación se produce con su extinción, normalmente por fallecimiento del usufructuario. (Notariado)
La adquisición puede resultar de interés para personas que no necesitan disponer inmediatamente de la vivienda y contemplan la operación desde una perspectiva patrimonial a más largo plazo.
La edad del usufructuario y la duración del usufructo son algunos de los elementos que influyen en la valoración económica de la nuda propiedad y, por tanto, en el precio de la operación.
¿Quién paga los gastos de la vivienda?
Este es uno de los aspectos que conviene concretar antes de firmar la operación.
La normativa civil establece determinadas obligaciones para usufructuarios y nudos propietarios. Con carácter general, el usufructuario debe asumir los gastos relacionados con la conservación y mantenimiento ordinario del inmueble, mientras que al nudo propietario corresponden determinadas reparaciones extraordinarias. (Notariado)
Sin embargo, la distribución concreta de determinados gastos puede depender de lo que se haya establecido en la operación. Por ello, las condiciones deben quedar claramente recogidas en la escritura y es conveniente analizar cada caso de manera individual.
También deben tenerse en cuenta cuestiones como el IBI, las cuotas de comunidad, las derramas, los seguros, los suministros o las posibles reparaciones.
¿Qué ocurre con la vivienda cuando termina el usufructo?
Cuando el usufructo se extingue, el nudo propietario consolida el pleno dominio sobre la vivienda.
Esto significa que deja de existir la separación entre nuda propiedad y usufructo y el propietario pasa a disponer de la vivienda con todas las facultades correspondientes al pleno dominio, de acuerdo con la legislación aplicable. (BOE)
Si el usufructo se había constituido como vitalicio, la consolidación del dominio se produce con su extinción.
Una operación con implicaciones fiscales
La venta de la nuda propiedad no debe analizarse únicamente desde el punto de vista inmobiliario. La transmisión puede tener consecuencias fiscales para las partes, por lo que resulta necesario estudiar las circunstancias concretas del vendedor y del comprador.
Entre otros aspectos, puede ser necesario analizar la tributación derivada de la transmisión, la posible existencia de una ganancia o pérdida patrimonial y los impuestos relacionados con la operación inmobiliaria.
Además, al tratarse de una vivienda situada en Canarias, deben tenerse en cuenta las particularidades fiscales aplicables en el ámbito autonómico y local que correspondan en cada caso.
La fiscalidad puede variar en función de factores como el valor del inmueble, la forma en que se realiza la operación, la edad del usufructuario, si se trata de la vivienda habitual y otras circunstancias personales y patrimoniales. Por ello, no existe una única consecuencia fiscal aplicable a todas las operaciones de nuda propiedad.
Nuda propiedad, usufructo y plena propiedad: tres conceptos que conviene diferenciar
De forma sencilla:
- Plena propiedad: una misma persona reúne la propiedad y el derecho de uso y disfrute.
- Nuda propiedad: se tiene la propiedad del inmueble, pero el derecho de uso y disfrute corresponde al usufructuario mientras permanezca vigente el usufructo.
- Usufructo: permite utilizar y disfrutar de un inmueble que pertenece a otra persona, dentro de los límites establecidos legalmente y en el título por el que se constituye. (Notariado)
Esta separación de derechos es la que hace posible que una persona pueda transmitir la nuda propiedad y continuar utilizando la vivienda.
¿Qué debe tenerse en cuenta antes de realizar una operación de este tipo?
La venta de la nuda propiedad implica una decisión patrimonial importante tanto para quien vende como para quien compra. Por ello, antes de formalizarla conviene revisar, entre otros aspectos:
- El valor de la vivienda y de la nuda propiedad.
- La duración y las condiciones del usufructo.
- Las obligaciones de cada parte.
- La distribución de gastos, impuestos y posibles reparaciones.
- Las consecuencias fiscales de la transmisión.
- Las condiciones que deben quedar reflejadas en la escritura.
- La situación personal y patrimonial de vendedor y comprador.
El Consejo General del Notariado destaca la importancia de que las partes conozcan las implicaciones del acuerdo y que las condiciones de la operación queden correctamente establecidas. (Notariado)
¿Cómo puede ayudar Apolinar Asesores?
La nuda propiedad combina aspectos inmobiliarios, fiscales y patrimoniales que deben analizarse antes de tomar una decisión. Desde Apolinar Asesores, podemos ayudarles a estudiar las implicaciones fiscales de este tipo de operaciones y a valorar cada situación de forma individual.
Si están pensando en vender o adquirir la nuda propiedad de una vivienda en Canarias, contar con una asesoría fiscal, asesoría contable y asesoría laboral que analice su situación puede ayudarles a conocer las obligaciones y consecuencias tributarias que correspondan en cada caso.
Fuentes:
