La Dirección General de Tributos ha confirmado que la sustitución de un préstamo personal por una nueva hipoteca no implica, por sí sola, la pérdida de la deducción por inversión en vivienda habitual en el IRPF, siempre que el nuevo préstamo se destine efectivamente a cancelar el anterior y se cumplan los requisitos del régimen transitorio aplicable.

DGT y deducción por vivienda habitual: qué cambia

La consulta vinculante V1917-25, de 15 de octubre de 2025, analiza el caso de un contribuyente que adquirió su vivienda habitual con financiación ajena y, más tarde, canceló ese préstamo mediante un nuevo préstamo hipotecario. La DGT concluye que esta sustitución no rompe, por sí sola, la continuidad de la financiación vinculada a la compra de la vivienda habitual.

La clave está en que el nuevo préstamo mantenga una relación directa con la cancelación del anterior y que la deuda originaria se hubiera destinado exclusivamente a la adquisición de la vivienda habitual. En ese escenario, las cantidades satisfechas por el nuevo préstamo pueden seguir dando derecho a deducción en la parte proporcional que corresponda al capital pendiente del préstamo inicial.

Régimen transitorio en IRPF

Este criterio afecta a los contribuyentes que todavía pueden aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual dentro del régimen transitorio de la Ley del IRPF, reservado a quienes adquirieron su vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013 y cumplieron los requisitos para deducir en un período impositivo anterior a esa fecha. Desde esa fecha, la deducción quedó suprimida con carácter general, aunque se mantiene para quienes ya tenían derecho a ella.

La DGT recuerda que cambiar de préstamo no equivale automáticamente a perder el derecho a la deducción por vivienda habitual. Lo determinante es acreditar que el nuevo préstamo se ha utilizado para amortizar o cancelar el anterior, sin desvincularse de la financiación original de la vivienda.

Qué cantidades pueden deducirse

Según el criterio administrativo, pueden formar parte de la base de deducción las anualidades del nuevo préstamo en la parte proporcional atribuible a la amortización o cancelación del préstamo originario. Esto incluye, en su caso, amortización, intereses y otros importes ligados a la operación, siempre que se respeten los límites y requisitos legales aplicables.

No obstante, la parte del nuevo préstamo que financie un incremento de capital para finalidades distintas de la compra de la vivienda habitual no tendría el mismo tratamiento fiscal. Por ello, resulta importante separar correctamente qué importe se destina a cancelar la deuda anterior y qué importe responde a nuevas necesidades de financiación.

Documentación y prueba

Para mantener la deducción por inversión en vivienda habitual, conviene conservar la escritura del préstamo original, el documento de cancelación, el contrato del nuevo préstamo y los justificantes que acrediten la trazabilidad entre ambas operaciones. Esta documentación es especialmente útil para demostrar que no se trata de una financiación nueva e independiente, sino de una sustitución del préstamo vinculado a la adquisición de la vivienda habitual.

En caso de revisión, la correcta identificación de las cantidades deducibles y de su relación con el préstamo originario puede ser determinante. También resulta conveniente revisar cómo se ha declarado cada ejercicio del IRPF para evitar errores en la aplicación del régimen transitorio.

En Apolinar Asesores podemos ayudarte a revisar tu caso, analizar si mantienes derecho a la deducción por vivienda habitual en el IRPF y comprobar si la sustitución del préstamo cumple los requisitos fiscales exigidos. Si has cambiado de préstamo hipotecario, cancelado una financiación anterior o necesitas apoyo con tu declaración de la renta, te asesoramos para aplicar correctamente la deducción por inversión en vivienda habitual y evitar incidencias con Hacienda.